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万科又孵化了一个独角兽

2023-01-22 15:30

作者 | 柴旭晨

自万物云分拆上市之后,万科旗下长租公寓业务又将踏上资本化的征程。

1 月 16 日晚,建行与万科分别发布公告,双方合作设立百亿基金,在长租公寓领域共同参与市场化投资。

公告显示,万科下属子公司中万启航、万益管理与建行下属的建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金签署协议,共同投资设立 “建万住房租赁投资基金”。

该基金募集规模为 100 亿元,万科与建行方面分别出资20亿、80亿元,且后续可能开放30亿元额度向社会资本进行募集。

资金将优先收购万科旗下的长租公寓资产,同时兼顾市场化优质项目的收购,后续统一委托万科旗下泊寓品牌运营。

目前,双方已经签署了第一批包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目,合作规模约24亿元,后续将快速启动第二批项目的合作。

这意味着,在长租公寓领域早有布局的万科,将在金融巨头的加持下继续开疆拓土。而此次百亿基金的成立,也代表着资本重新杀入了长租公寓领域。

万科是最早开始布局长租公寓的房企之一,2008 年就有了试水项目“万汇楼”,2016 年万科整合旗下长租公寓项目统一为“泊寓”品牌。

此后,长租公寓业务一直被万科被摆在重要位置,并成为继地产开发和物业服务之后第三个核心业务,由此泊寓的版图也快速扩张,成长为行业龙头。

据睿和智库统计,截至 2022 年三季度,泊寓在管房源数量在集中式长租公寓运营企业中规模排名第一,共运营管理房源 21.5 万间,排在其后的是龙湖冠寓、魔方集团、乐乎公寓、百瑞纪等。

不过,长租公寓是一个低利润行业,如何释放这类投资规模大、投资回报期较长业务的价值,一直是个难题,也是资方进入的芥蒂;如何将长租公寓业务资本化,找到退出机制,是万科做这个业务一开始就在思考的问题。

万科总裁祝九胜在 2022年 12 月的股东大会上提到,希望未来将长租公寓通过 REITs 方式进行证券化,为股东创造更多利润。

华润有巢已经先一步打了样。 去年 11 月,华润有巢 REIT 正式获批,成为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房 REIT。这也让行业看到了租赁业务REITs开放的可能。

除了华润有巢外,目前还有华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT 这 3只保障性租赁住房REITs试点项目在去年8月份成功上市。2022下半年,保障性租赁住房REITs从无到有,上市只数已经迅速扩容至4只。

更重要的是,景晖智库认为,借助住房 REIT 模式,长租公寓能构建 “投融管退” 闭环,而这将吸引更多资本尤其是长周期大资金加快入局步伐。

建行在这方面也很有想法。去年9月,建行斥资近300亿元成立了住房租赁基金,用于收购房企存量资产。

中国建设银行董事长田国立提到,此次和万科的合作就是要做“探路者”,孵化培育合格REITs资产、完善市场化资产REITs标准、构建“投贷管退”住房租赁服务闭环。

此次建行与万科联手投资长租公寓,将大大加快该业务资本化、REITs化的进程。

祝九胜透露,在万科泊寓目项目中,大概有十几个符合公募 REITs 发行标准,现在主要就是发行时机的问题。

拉长时间来看,长租公寓业务是万科孵化的数个新业务之一,现在也俨然有独角兽之势。

此前,万科旗下经营收入最高的业务万物云,已经在香港分拆上市,目前总市值579亿港元。

数年前,万科董事会主席郁亮就表示,房地产商依靠过去单一业务不足以支撑发展,万科未来要培育多个新业务,至少要有“六个千亿”新业务,才能再造万科。

万物云、泊寓、万纬物流等,都是万科孵化的新业务。而今,已到了泊寓亮剑的时刻。

资本化征程之外,泊寓的盈利也早已提上日程。根据万科的规划,泊寓将在 2023 年实现成本法下的会计报表盈利。

随着房地产市场回归正轨,万科开发业务日渐恢复元气,以及经营性新业务的不断壮大,一个新的万科系正在形成,未来成为万亿公司也未尝没有可能。

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来源: wallstreetcn.com/articles/3680435

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